Prix immobiliers : fin de bulle immobilière ? Laissons rechuter
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Extrait de cet article :
"En 50 ans, relève le Crédoc, les prix à la consommation ont été multipliés par 10 en France, les prix des loyers par 18, ceux des charges par 26 et ceux de l'immobilier par 55. Seuls, les prix de l'électricité, du gaz et des autres combustibles pour le chauffage et l'eau chaude ont augmenté moins vite que le coût de la vie."
L'immobilier a grimpé d'environ 5400% (hors inflation) en 50 ans !
Certes il faudrait déflater cette hausse (retirer l'inflation moyenne), mais elle n'a pas été aussi forte que l'inflation immobilière, clairement l'immobilier a surperformé l'inflation globale sur ces 50 dernières années.
Les rechute de quelques % ici et là sont vraiment à relativiser.
Contrairement au discours des baissiers, l'immobilier n'a pas encore vraiment rechuté ces dernières années, en France en tout cas.
Si l'immobilier avait vraiment rechuté ces dernières années, je n'aurais pas pu acheter un appartement fin septembre 2006 et trouver quelqu'un qui le rachète environ 30% plus cher en juin 2009, cela sans avoir fait de travaux (donc plutôt une dégradation du bien à priori) !
Certes, il y a eu des rechutes ici et là, mais sur des prix très très surévalués, sur des prix encore raisonnables (prix avec un rendement correct, les basses fourchettes de prix), il n'y a pas eu de baisses, au contraire cela a continué à grimper encore un peu sur les 3/4 dernières années.
La question à se poser maintenant est la suivante :
Est-ce que cette hausse assez démente par rapport aux revenus peut continuer encore longtemps ainsi ?
Les +5400% en 50 ans sont à ranger du côté des performances passées, l'immobilier était vraiment le bon placement de ces dernières décennies (surtout en levier à crédit, cela pouvait amplifier encore la performance lors des périodes de forte inflation),j'ai des doutes sur le fait que la progression continue sur un rythme aussi soutenu, voire puisse encore continuer tout court.
Vous savez ce qu'on dit en ce qui concerne les rendements des placements financiers :
"les performances passées ne préjugent pas des performances futures".
Cela veut dire qu'on ne peut pas extrapoler facilement.
En effet, ce n'est pas parce que l'immobilier a progressé de plusieurs milliers de % sur les dernières décennies qu'il fera la même chose lors des prochaines décennies !
Une telle progression serait d'ailleurs assez énorme, d'autant plus et c'est le point bloquant que je vois aux hausses futures, c'est que les revenus n'ont pas suivi, le décalage entre revenus et les prix de l'immobilier est de plus en plus fort.
Il va falloir un ajustement, est-ce qu'on arrive pas au bout d'un système à bout de souffle ?
Les bulles ont été entrenues et sont encore entrenues par des politiques de taux trop basses et de nombreuses subventions à l'immobilier, malgré toutes ces subventions l'immobilier cale, n'arrive plus trop à grimper depuis 2008/2009.
N'est-ce pas le signe de la fin d'un cycle très long de hausse de l'immobilier ?
Est-ce que ce serait un drame si l'immobilier finalement rechutait et donnait un réel pouvoir d'achat aux ménages ?
Les gouvernements ont tendance à essayer de nous faire croire que si l'immobilier rechutait fortement, ce serait dramatique, d'où la politique d'un soutien très fort à l'immobilier pour éviter une forte rechute.
Mais le fait de rechuter fortement ne produirait-il pas exactement l'inverse de ce qu'on nous dit ?
N'est-ce pas dramatique qu'actuellement, le logement soit le premier budget de la majorité de ménages, et que nombre de ménages soit écarté à vie de l'accès à la propriété à cause des prix énormes, ces prix que je qualifie de "bullesques" (prix de bulles) ?
Le rendement immobilier hors subventions (et quelques rares opportunités sans subventions) est souvent bien faible, beaucoup trop faible.
Ce qui explique que les prix se maintiennent sur des niveaux aussi élevés, c'est parce que l'immobilier est ultra-subventionné en ce moment, à tous niveaux :
- Taux très bas
- Crédits encouragés sur de longues durées (que l'on aurait pas imaginé il y a 50 ans)
- APL (aides pour le logement) qui améliorent artificiellement le rendement pour les propriétaires bailleurs, sans APL les proprios ne pourraient pas louer aussi cher à des pauvres.
- Crédits d'impôts, défiscalisation, aides fiscales etc ...
Cesser de subventionner l'immobilier serait un acte politique courageux pour cesser cette fuite vers l'avant en essayant de s'en sortir toujours avec plus d'inflation et des crédits plus longs.
Pourquoi vouloir à tout prix maintenant les prix à un niveau très élevé après environ +5400% de hausse en 50 ans ?
Il serait plutôt bénéfique pour le pouvoir d'achat de laisser rechuter les prix, et un moyen assez simple de le faire est de cesser les subventions.
Si l'immobilier arrive à rechuter par endroits malgré toutes les subventions possibles, cela montre bien qu'on est allé trop loin dans ce soutien à l'immobilier, laisser faire la régulation par la rechute des prix sans soutenir le marché serait positif pour tous ceux qui ne peuvent pas acheter ou ont des difficultés à se loger parce que les prix sont trop élevés, ce serait redonner du pouvoir d'achat aux gens.
Des prix élevés ne sont pas bénéfiques pour les particuliers, la valeur d'usage reste la même, des prix élevés entrainent un niveau de taxation encore plus élevé, le gouvernement peut y trouver un intérêt court terme, les notaires aussi, ainsi que les agents immobiliers, mais pour le particulier il n'y gagne rien, il paye plus cher à tous niveaux pour exactement la même chose.
C'est donc un appauvrissement pour l'immense majorité de particuliers.
Est-ce qu'une personne qui se retrouve à l'ISF à cause d'une valorisation démente d'une fermette à l'île de ré est vraiment plus riche en valeur réelle ?
Non, elle est juste davantage taxée.
Les proprios certes y perdent moins que ceux qui n'ont jamais été propriétaire, mais ils y perdent aussi.
Si les propriétaires vendent plus chers du fait de l'inflation immobilière, ils doivent aussi racheter encore plus cher derrière (par exemple lorsqu'on souhaite acheter plus grand, en meilleur état ou plus près d'un endroit plus actif commercialement), avec un niveau de taxes encore plus élevée, au final, en valeur réelle ils ne sont pas gagnants par rapport à une rechute globale de l'immobilier.
En effet des prix plus bas permettent de débourser moins au final.
Des prix élevés de l'immobilier figent l'activité, la mobilité.
Des prix bas de l'immobilier sont bons pour le reste de l'économie (l'argent mobilisé pour l'immobilier ne pourra pas être investi dans d'autres projets) et la mobilité.
Je ne pense pas que ce soit un bon calcul de vouloir à tout prix maintenir les prix à des niveaux de bulle immobilière.
C'est mon avis sur le niveau actuel de l'immobilier et le marché immobilier tel qu'il est actuellement en France.
N'hésitez pas donner votre avis sur le sujet.
Pierre Aribaut - Zetrader
